Wohlfühlen auf den ersten Blick - Charmantes Einfamilienhaus mit Garten

Dieses helle und freundlich geschnittene Ziegelmassiv-Einfamilienhaus aus den 1960er Jahren liegt in einer ruhigeren Straße und trotzdem zentral im Ort - ob Naherholung, Schule, Kindergarten, Arzt, Lebensmittel oder Bahnhof - alles was das Herz begehrt ist fußläufig zu erreichen! 

Verschaffen Sie sich hier einen Überblick - VIDEO UNTER: https://youtu.be/vzndNyu0QZY

Das 2-geschossige Haus verfügt über ca. 110 m² Wohnfläche, plus ca. 3,5 m² Balkon und ca. 60 m² Keller (hier lädt u.a. ein liebevoll ausgestattetes Kellerstüberl zum gemütlichen Beisammensein ein). Das Grundstück ist 570 m² groß, davon entfallen ca. 491 m² auf den Garten. Das Haus hat eine ausgezeichnete Aufteilung: 5 Zimmer plus Küche extra - wovon 4 Zimmer (Wohnzimmer und 3 Schlafzimmer) getrennt begehbar sind, 2 Badezimmer und 2 WC!

Das Haus präsentiert sich in einem sehr gepflegten Zustand. Es wurde kontinuierlich modernisiert und instandgehalten, sodass es heute eine gelungene Verbindung aus solidem Bestand und zeitgemäßem Wohnkomfort bietet. Die Elektrik im Erdgeschoss sowie sämtliche Bodenbeläge wurden 2025 vollständig erneuert und das gesamte Erd- und Obergeschoss neu ausgemalt. 2000 wurden alle Fenster erneuert, Außen-Rollläden eingebaut und die Fassade isoliert. Der Ausbau des Obergeschosses (inklusive aller Leitungen) fand erst 1975 statt.

Ein weiterer Pluspunkt ist die flexible Heizlösung. Es besteht die Möglichkeit individuell zwischen Holz- und Gasheizung zu wählen.

Die Küche sowie eines der beiden Badezimmer bieten den neuen Eigentümern noch die Möglichkeit zur individuellen Gestaltung - ansonsten ist das Haus sofort bezugsfertig.

Besonders hervorzuheben ist die angenehme Helligkeit in allen Wohnräumen (insbesondere am Vormittag) sowie der liebevoll angelegte, grüne Garten, der zum Entspannen und Verweilen einlädt.

WICHTIGE INFOS IM DETAIL:

Erhaltungs-/Erneuerungsarbeiten:
2025: Alle Elektroleitungen im Erdgeschoss und alle Schalter und Steckdosen im gesamten Haus erneuert; neuer Laminatboden; neue Malerei; alle Innentüren restauriert; Dachreparaturen;
Service bzw. Prüfberichte für: Abgasmessung, Rauchfangkehr, Heizkessel, Elektrische Anlage Gesamt; Therme (2024)
2007: Therme und Heizkessel erneuert
1999/2000: Neue Fenster samt Außen-Rollläden; thermische Fassadenisolierung
1994: Warmwasserspeicher
1975: Umbau/Ausbau des Obergeschosses inklusive aller Leitungen

Aktuelle Raumaufteilung (laut berichtigtem Plan der VerkäuferInnen):
Erdgeschoss: Windfang/Eingang, ca. 3,5 m²; Vorraum/Gang, ca. 8 m²; Wohnzimmer, ca. 17,7 m²; Schlafzimmer, ca. 16, m²; Küche, ca. 11,8 m²; Speis, ca. 1,1 m²; Badezimmer, ca. 3,9 m²; WC, ca. 1,1 m²
Obergeschoss: Vorraum ca. 2,6 m²; Badezimmer (Waschbecken/ Badewanne/WC) ca. 5,3 m²; Durchzugszimmer, ca. 13,8 m²; Schlafzimmer 1, ca. 13,5 m²; Schlafzimmer 2, ca. 14,4 m²; Balkon, ca. 4 m²
Keller: 4 Räume inkl. Waschraum und Heizraum, ca. 60 m²
Garten: ca. 491 m²

Aktuelle Vorschreibung (Gemeindeabgaben) pro Quartal: EURO 215,12 Brutto

Tolle Lage: Bahnhof, Lebensmittel, Kindergarten, Volksschule, Arzt und Naherholung (alles leicht ohne Auto zu erreichen!!):
ca. 12-13 Gehminuten (1km) Bahnhof Langenlebarn 
ca. 8-9 Gehminuten (700m) Billa
ca. 2-3 Gehminuten (190m) NÖ Landeskindergarten
ca. 1 Gehminuten (40m) TLI Kleinkind-Gruppe Langenlebarn + NÖ Landeskindergarten
ca. 4-5 Gehminuten (350m) Volkschule Langenlebarn
ca. 8-9 Gehminuten (700m) Hausarzt
ca. 3-4 Gehminuten (300m) Donaulände

Anbindung:
BAHN: Bahnhof Langenlebarn (12-13 Gehminuten) - ca. 32 Fahrminuten bis Heiligenstadt
AUTO: ca. 35 Fahrminuten bis Heiligenstadt

Flächenwidmungs- und Bebauungsplan: BK; Bebauungsdichte 35; offene oder gekuppelte Bebauungsweise; Bauklasse 1

Energieausweiswerte: HWB: F 230 und  fGEE: E 3,19

Alle Angaben, sowie Quadratmeter-Angaben laut Grundbuch, Fertigstellungspläne und Aussage bzw. Abmessungen der VerkäuferInnen

Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.

Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.