Wohnoase mit Sonne & Ruhe - Reihenhaus mit Südgarten und drei Terrassen in Simmering

In einer ruhigen Seitengasse der beliebten Kölgengasse im 11. Wiener Gemeindebezirk erwartet Sie dieses gepflegte Reihenhaus mit südseitigem Garten und drei großzügigen Terrassen - eine wahre Wohlfühloase für Familien und Ruhesuchende.

Die sonnige Ausrichtung sorgt für ein helles Wohnambiente und lädt zum Entspannen im Freien ein. Ob Frühstück auf der Terrasse, Gartennachmittag mit Freunden oder Abendsonne genießen - hier ist alles möglich.

Die Lage punktet nicht nur mit Ruhe und Grün, sondern auch mit bester Infrastruktur und Nähe zu Freizeitangeboten: Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und öffentliche Verkehrsmittel befinden sich in unmittelbarer Umgebung. Für Sportfans bietet sich das nahegelegene Footballzentrum Ravelinstraße als besonderes Highlight - ideal für alle, die sich sportlich betätigen oder ein spannendes Wochenendevent erleben möchten.

Das hier zum Verkauf angebotene Haus ist ein Ziegelmassivhaus und Teil einer Wohnanlage mit 109 Wohnungen.

Dadurch stehen den Bewohner:innen attraktive Allgemeinbereiche sowie eine ausgezeichnete Infrastruktur zur Verfügung.

Die Wohnfläche von ca. 117 m² erstreckt sich über drei Ebenen und bietet ein gut durchdachtes Raumkonzept mit insgesamt 4 Zimmern sowie mehreren Freiflächen - ideal für Familien oder Paare mit Platzbedarf.

Erdgeschoß:

Der großzügige Wohnbereich mit offener Küche (ca. 39 m²) bildet das Herzstück des Hauses und öffnet sich zur sonnigen Terrasse (ca. 14 m²) sowie dem liebevoll gepflegten Garten (ca. 120 m²). Zusätzlich befinden sich auf dieser Ebene ein praktischer Abstellraum (ca. 1,3 m²), ein separates WC (1,3 m²) sowie der Vorraum (4,7 m²).

1. Obergeschoß:

Hier erwartet Sie ein großzügiges Schlafzimmer (ca. 22 m²) mit Zugang zu zwei Balkonen (4,8 m² und 1,5 m²), ein Badezimmer mit Badewanne (ca. 5,5 m²), ein separates WC (1,8 m²) sowie ein weiterer Abstellraum (ca. 4 m²).

2. Obergeschoß:

Das Dachgeschoß beherbergt zwei weitere Zimmer (ca. 12 m² und 15 m²) - ideal als Kinderzimmer, Büro oder Gästezimmer - sowie zwei Terrassen (je ca. 7 m²), die einen schönen Ausblick und zusätzlichen Rückzugsort bieten.

Die Betriebskosten inklusive gesetzlicher Rücklage betragen derzeit € 421,-

Die Vorschreibung für Heizung (Fernwärme) Warm- und Kaltwasser beträgt derzeit €274,-

Nebenkosten bei Kaufvertrag:

3% Maklerhonorar zzgl. 20% USt

3,5% Grunderwerbsteuer

1,1% Grundbuchseintragungsgebühr

Kosten der Vertragserrichtung und grundbücherlichen Durchführung nach Vereinbarung(auf Basis Tarifordnung des jeweiligen Urkundenerrichters).

Für weitere Informationen sowie Vereinbarung eines Besichtigungstermins steht Ihnen Frau Nataliya Maystruk unter der Mobilnummer 0664 / 60 517 517 39 oder per Email an nataliya.maystruk@riv.at gerne zur Verfügung.

*** Aufgrund der Nachweispflicht gegenüber dem Eigentümer ersuchen wir um Verständnis, dass nur Anfragen mit vollständigem Namen, Adresse und Telefonnummer bearbeitet werden können! ***

Verkehrsanbindung:

Die Anbindung an den öffentlichen Verkehr ist hervorragend. In unmittelbarer Nähe befinden sich mehrere Buslinien, darunter die Linien 69A, 72A, 76A und 76B, mit Haltestellen wie "Ravelinstraße" (ca. 4 Minuten zu Fuß) und "Unter der Kirche" (ca. 5 Minuten zu Fuß). Der Bahnhof Wien Haidestraße, der von den S-Bahn-Linien S80 und R81 bedient wird, ist etwa 8 Gehminuten entfernt. Die U-Bahn-Station Simmering (U3) ist in ca. 11 Minuten zu Fuß erreichbar, was eine schnelle Verbindung ins Stadtzentrum ermöglicht. ​Öffentlicher

Infrastruktur:

Die Umgebung bietet eine ausgezeichnete Infrastruktur mit zahlreichen Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten und medizinischen Einrichtungen. Das nahegelegene Einkaufszentrum "Zentrum Simmering" bietet eine Vielzahl von Geschäften, Supermärkten und Gastronomiebetrieben. Zudem befinden sich in der Umgebung mehrere Parks und Grünflächen, die zu Freizeitaktivitäten und Erholung einladen.

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Die Kölgengasse bietet eine ideale Kombination aus ruhigem Wohnen und urbaner Infrastruktur. Die hervorragende Verkehrsanbindung und die Nähe zu zahlreichen Einrichtungen des täglichen Bedarfs machen diese Lage besonders attraktiv für Familien und Berufstätige, die ein komfortables Zuhause in Wien suchen.